Методология

Откъде идват данните

Три слоя, всеки от посочен източник. Нищо на тази страница не е моделирано или симулирано; където един източник не стига, това е казано изрично.

Обяви — imot.bg

Живите обяви на портала, обходени през публичния му sitemap. Взимат се само жилища във всички 75 града в страната с население над 10 000 жители (27-те областни центъра и 48-те големи необластни и курортни града): парцели, земеделска земя, гаражи, офиси, магазини, складове и бизнес имоти отпадат, защото цена на кв.м на парцел и на апартамент не принадлежат на едно разпределение. Отпадат и селата, и имотите в чужбина.
Обхванати: 76 града, 1766 квартала — 2 месечни снимки, 2026-09 – 2026-10.

Индекс на цените и наеми — Eurostat

Тримесечният индекс на жилищните цени (prc_hpi_q) и месечният индекс на наемите (HICP CP041), от 2015 г. насам. Индексът на цените е национален — Eurostat не го публикува по региони, така че всички региони носят едно и също число. Това е ограничение на източника, не оценка на наш модел.

Доходи — Eurostat, по региони

Нетен разполагаем доход на човек по статистически район (nama_10r_2hhinc). Годишен — няма публикуван вътрешногодишен ход, затова стойността се държи постоянна през четирите тримесечия на своята година, вместо да се интерполира движение, което никой не е наблюдавал.

Лихви по ипотеки — ЕЦБ

Лихви по нови жилищни кредити за домакинства в България, месечно от 2015 г. (ЕЦБ, MIR). Това е редът, който БНБ отчита, поднесен машинно четимо.

Всички суми са в евро; левовата равностойност е по фиксирания курс 1 € = 1,95583 лв. Медианата е предпочитана пред средната стойност, защото е устойчива на екстремни обяви.

Ниво 1 — цени и наличност

Медиана офертна цена €/м²

Медиана на офертната цена на кв.м от всички активни обяви за продажба в периода (месец или година). Смята се и по град, квартал, тип имот, строителство и година на строеж.
Важно пояснение: Всички цени в платформата са пазарни офертни цени (asking prices), обявени от продавачите и агенциите в порталите (включително техните последващи актуализации и намаления). Те не са крайните цени от нотариално изповядани сделки в Агенция по вписванията, тъй като вписаните сделки в България не съдържат публично достъпни данни за конкретните обяви и техните характеристики.

Тенденция и промени

МоМ = промяна спрямо предходния месец; ГоГ = промяна спрямо същия месец предишната година. Годишният изглед агрегира месечните медиани чрез медиана.

Активни обяви

Брой обяви за продажба със снимка в съответния месец.

Прогноза на цената (пунктирана линия)

Линейна екстраполация (OLS) на медианата €/м² за последните 12 месеца, продължена 6 месеца напред. Това е най-простото възможно продължение на скорошната тенденция при допускане, че тя остава линейна — не е прогнозен модел: не отчита сезонност, шокове, лихвена политика или обрат на тренда. Показва се само когато трендът е достатъчно устойчив (R² на регресията ≥ 0,25); при нестабилни серии линията се скрива, вместо да подвежда.

Ниво 2 — здраве на пазара

Брутна доходност от наем

(медианен наем €/м²/мес × 12) ÷ медиана продажна цена €/м² × 100.

Дял намалени обяви и среден дисконт

Процент от активните обяви, чиято текуща цена е под първоначалната; средният дисконт е средната дълбочина на намалението при тях.

Месеци до изчерпване (absorption)

Активни обяви ÷ среден месечен брой свалени обяви за последните 6 месеца. По-висока стойност = по-бавен пазар.

Достъпност

Медианна цена на имот ÷ медианен годишен доход за региона (НСИ-стил). Резултатът е в „години доход“.

Дни на пазара (DOM)

Медиана на дните между първо и последно виждане за свалените обяви от последните 12 месеца.

Ниво 3 — аналитични индекси

Хедоничен модел („Δ модел“ в Обяви)

За всеки град се оценява регресия ln(€/м²) ~ квартал + тип имот + строителство + година на строеж + етаж (ridge OLS върху активните обяви). Отклонението на реалната цена от прогнозата показва дали обявата е над- или подценена спрямо пазара.
Реалните обяви често не посочват строителство, година или етаж. Такива обяви не се изхвърлят: липсващата категория влиза като собствено ниво „неизвестно“, а липсващото число се замества с медианата на наблюдаваните. Така извадката остава пълна, но прогнозата за обява без тези данни е по-груба.

Индекс на прегряване (0–100)

50 + 3,5 × (ръст на цените ГоГ − ръст на доходите ГоГ) + 2,5 × (ръст на цените ГоГ − ръст на наемите ГоГ), ограничено в [0; 100]. Около 50 = балансиран пазар; над 65 — цените изпреварват фундаментите; под 40 — пазарът изостава.
Показва се „—“, когато няма година история за сравнение. Не 50: 50 е отчитане на балансиран пазар, а не липса на данни, и двете не бива да изглеждат еднакво.

Инерция на цените (моментум)

Наклон (OLS) на месечния темп на растеж за последните 6 месеца — втора производна на цената. Положителна стойност = ускоряване.

Градиент от центъра

Наклон на ln(€/м²) спрямо километрите от центъра по кварталните медиани × 100 ≈ % промяна на цената на километър.

Макро индикатори

PIR (Price-to-Income Ratio)

Медианна цена на имот ÷ медианен годишен нетен доход за града (регионален доход по НСИ-стил × градски коефициент). Следи се и годишната промяна на самото съотношение, не само на цената.

Изплащане чрез наем (P/R)

Цена ÷ годишен брутен наем. Обратното на доходността, но в „години до изплащане“ — така аналитиците четат метриката по-често.

Сделки / тримесечие

Официален брой вписани сделки с недвижими имоти от Агенция по вписванията (Имотен регистър). Данните се публикуват на тримесечна база по служби по вписванията за наблюдаваните градове и общо за страната. Разминаване между цена и обем — растящи цени при спадащ брой сделки — е класически водещ индикатор за охлаждане на пазара.

Лихва по ипотеки

Лихва по нови жилищни кредити, ЕЦБ, месечно. Индикаторът „лихва ⇄ обем“ е корелация на месечните изменения на лихвата и на сделките за последните 12 месеца — насочващ, не строго статистически, и се появява само когато има поне 12 месеца от двата реда.

Какво съзнателно липсва. „Дял финансирани с ипотека“, „Инвестиционни купувачи“ и „Ново строителство“ бяха махнати. Това са показатели по град, а никой източник не ги публикува по град — съществуваха само защото можеха да бъдат измислени. Правдоподобно измислено число сред реални е по-подвеждащо от липсваща карта.

Ограничения

Офертни цени, не сделки

Всичко, което идва от портала, е искана цена. Реално договорените са по-ниски. За сравнение: НСИ отчита за София около 1980 €/м² по сделки, докато медианата на обявите тук е над 2500 €/м². Разликата е очаквана и системна — не я четете като несъответствие, а като разлика между това, което се иска, и това, което се плаща.

Историята на ниво обява започва от първото обхождане

Порталите показват само днешното състояние — историята им не може да се свали. Затова МоМ, ГоГ, инерцията и прегряването на ниво обява стават възможни едва след като се натрупат месеци наши снимки. Дотогава те са „—“, а не 0. Тримесечният индекс на цените от Eurostat покрива историята от 2015 г., но той е на национално ниво.

Дни на пазара са долна граница

Само около една на шест обяви посочва дата на публикуване; останалите показват дата на последна корекция. За тях „първо виждане“ е денят, в който сме ги видели ние, така че реалното време на пазара е по-дълго от показаното.

Официални вписани сделки, офертни цени

Данните за броя на сделките идват директно от официалния Имотен регистър на Агенция по вписванията (реално изповядани нотариални актове). Цените обаче са офертни пазарни цени от обявите в порталите, тъй като вписаните актове в България не съдържат публично достъпни детайли за конкретните жилища и техните характеристики.

Тънки пазари

В най-малките градове предлагането е десетки обяви, не хиляди. Медиана върху такава извадка се движи силно от месец на месец; там числата са ориентир, не измерване.

Имотомер е аналитичен инструмент, не инвестиционен съвет.